终止租约

定期租约,活期租约及更改通知期

2021年2月，围绕定期租约的规则发生了变化。根据新规定，自2021年2月11日起签署的所有租约一旦定期租约到期，就自动变为活期租约，房主不能再无缘无故地终止活期租约。

理解新规则似乎很复杂。在本文中，我们将了解什么是活期租约和定期租约，阐述最新的通知期要求，并讨论是否继续定期租约。我们还研究了房东可以结束租约的理由。

什么是定期租约？

定期租约持续一定的时间，例如一年，但对于时间长短并没有要求。

2021年2月11日后签署的定期租约，在到期以后将自动成为活期租约。不过下面也会讨论一些例外情况。

什么是短期定期租约？

如果定期租约为90天或者更短，则称为短期定期租约。在这种情况下，当租期结束时，它并不会变为活期租约。

如房东与租客以书面协议，不将租约延长90天以上，那么下列规则将不适用：

• 关于市场租金的规定
• 关于物业修缮后增加租金的规定
• 关于通知终止租约的规定。

如果租约要延长超过90天，那么，所有规则将照常适用。短期定期租约不能作为试用期，也不能用作避免定期租约变成活期租约的手段。

什么是活期租约?

活期租约是指没有明确结束日期的租约。

如果租户不想签活期租约怎么办？

如果租户希望继续定期租约，他们必须在定期租约到期前20天提出请求。

如果双方都倾向于选择定期租约怎么办？

如果房东和租客双方同意，租约有可能再延长一个固定期限。协议必须是书面的，并由双方签字。

你能提前结束定期租约吗？

定期租约只有在租客和房东同意的情况下才能在租约结束前终止。从2021年2月11日起，房东必须考虑租户转租约的所有请求。房东不能无理拒绝此请求。

只有在特定的情况下，房东才有理由终止活期租约（见本文末尾，关于房东可以终止租约的其他情况）。

终止活期租约

活期租约可由任何一方发出通知而终止；然而，房东不能再发出‘无理由’终止通知。

如果租客希望结束活期租约，除非房东同意缩短时间，否则，必须至少提前28天发出书面通知。如果租约上有一组租户，其中一个租户给房东书面通知，那么，所有租户的租约都将终止。

如果房东希望终止活期租约，他们终止租约的理由必须符合严格的标准。从2021年2月开始的标准和更新通知期见下图。

表格来源：www.tenancy.govt.nz

房东可以终止租约的其他情况

根据住宅租赁法的详细规定，房东还有其他一些可以接受的理由来结束租约。其中包括：

• 如果房东在90天内发出了三份通知，可以根据反社会行为，向租赁仲裁处申请终止活期租约。
• 如果租客在90天内，有三次（不同情况下）迟交租金五个工作日或以上，房东可以向租赁仲裁处申请终止活期租约。

注：在上述两种情况下，租赁仲裁处均有权下令终止租约，但租约的终止并非应申请而自动终止。租赁总裁处必须聆讯相关事宜，并作出决定，支持终止租约的申请，然后才可发出通知。

根据2021年2月写入RTA但尚未生效（至2022年7月），等待法规的起草和批准的条款,：

• 如果租客殴打房东或其家人/代理人，警方已经提出指控，可发出14天通知终止租约；
• 遭受家庭暴力的租户，只要提供适当证据，可以提前2天通知终止租约。

您需要更多意见吗？

作为一个房东，及时了解法律新规定以及其对房东的影响，是很不容易的。如果您对租赁协议有进一步的意见，或有一般性的咨询，请联系我们的物业管理团队，联系pm@crockers.co.nz，或拨打 09 623 5952。我们期待着您的来信！